안녕하세요! 요즘 소액 투자의 블루오션으로 온비드 공매를 눈여겨보시는 분들 정말 많으시죠? 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 매료되어 덜컥 입찰 버튼을 누르기 쉽지만, 겉보기에 멀쩡한 건물이 알고 보니 무단증축된 위반건축물이라면 상황은 완전히 달라집니다. 낙찰의 기쁨도 잠시, 예상치 못한 행정 처분이 여러분을 기다리고 있을 수 있습니다.
“공매는 권리분석만큼이나 ‘물건분석’이 중요합니다. 공부상 면적과 실제 사용 면적이 다르다면, 그것은 기회가 아니라 리스크의 시작일 수 있습니다.”
왜 ‘무단증축’이 무서운 걸까요?
위반 사항이 적발된 건물을 취득하게 되면, 전 소유주의 잘못이라 할지라도 현재 소유주가 모든 법적 책임을 고스란히 떠안게 됩니다. 특히 다음과 같은 치명적인 리스크가 발생합니다.
- 이행강제금 폭탄: 원상복구가 완료될 때까지 매년 반복해서 부과되는 막대한 과태료
- 원상복구 명령: 무단으로 확장된 부분을 철거해야 하므로 임대 수익 구조 붕괴
- 대출 및 허가 제한: 위반건축물 등재 시 신규 대출 및 각종 영업 허가 승인 불가
입찰 전 반드시 정부24에서 건축물대장을 열람하여 우측 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표기 여부를 확인하세요. 만약 표기가 없더라도 현장 실사를 통해 ‘베란다 확장’이나 ‘옥탑방’ 등의 무단 설치 여부를 직접 대조해보는 꼼꼼함이 필요합니다!
“내가 안 했는데 억울해요!” 낙찰자가 짊어지는 원상복구 책임
결론부터 말씀드리면, 공매로 취득한 건물의 위반 사항에 대한 모든 책임은 낙찰받은 사람이 짊어지게 됩니다. 온비드 공고문에 흔히 적혀 있는 ‘현황대로 매각’이라는 문구는 마법의 주문이 아닙니다. 오히려 “나중에 무단증축 같은 문제가 발견되어도 국가나 자산관리공사(KAMCO)에 절대 책임을 묻지 마라”는 강력한 면책 조항이죠.
“행정법상 원상복구 명령은 원인 제공자가 아닌 현재 소유주를 대상으로 합니다.”
전 주인이 베란다를 불법 확장했든, 옥상에 슬쩍 가건물을 세웠든 구청 입장에서는 상관없습니다. 소유권이 이전되는 순간 그 모든 위반 사항을 해결해야 할 의무도 함께 넘어오기 때문입니다. 처음엔 저도 참 냉정하다고 생각했지만, 이것이 공매 시장의 엄중한 규칙입니다.
⚠️ 무단증축 시 발생하는 행정 책임 비교
| 구분 | 전 소유자 | 낙찰자(현 주인) |
|---|---|---|
| 위반 행위 | 직접 증축함 | 관련 없음 |
| 행정 책임 | 면제(소유권 이전 시) | 100% 책임 부담 |
무시무시한 이행강제금과 대출 제한, 원상복구를 안 했을 때의 대가
온비드 공매로 낙찰받은 건물에 무단증축이 있다면, 구청은 가장 먼저 ‘시정명령’을 내려요. 이를 무시하면 그때부터 ‘이행강제금’이라는 무거운 벌금이 부과됩니다. 예전에는 일정 횟수만 내면 끝나는 경우도 있었지만, 법 개정으로 이제는 원상복구가 완료될 때까지 끝까지 부과될 수 있어 주의가 필요합니다.
무단증축 방치 시 3대 핵심 리스크
- 무한 루프 벌금: 위반 면적 시가표준액의 50% 내외 금액이 연 2회까지 무제한 부과됩니다.
- 자금줄 차단: 위반건축물 등재 시 금융권의 담보 대출이 전면 제한되어 잔금 납부나 운용이 힘들어집니다.
- 임대차 불가능: 세입자의 전세자금대출 승인이 거부되어 사실상 공실 리스크가 커집니다.
위반사항에 따른 기대 손실 비교
| 구분 | 주거용 위반 | 상업용 위반 |
|---|---|---|
| 부과 횟수 | 연 2회 이내 (시정 시까지 무제한) | 연 2회 이내 (시정 시까지 무제한) |
| 대출 여부 | 불가 (경락잔금 포함) | 매우 어려움 |
수천만 원을 아끼는 비결, 입찰 전 ‘숨은 위반’ 찾아내는 법
공매 입찰 전 가장 기본이 되는 단계는 바로 ‘건축물대장’ 확인입니다. 하지만 진짜 위험한 것은 대장에 적발되지 않은 ‘숨은 위반’입니다. 장부상으로는 깨끗해 보여도 실제로는 무단 증축된 사례가 비일비재하기 때문입니다.
🔎 무단증축 판별 핵심 체크리스트
- 감정평가서 vs 현황조사서: 공부상 면적과 실제 측정 면적의 차이가 있다면 100% 무단증축입니다.
- 항공사진 시계열 비교: 로드뷰나 항공사진으로 과거와 현재의 건물 형태(지붕 모양 등)를 비교해 보세요.
- 베란다 샷시 및 패널 확인: 빌라 상층부에서 흔히 발견되는 철골 패널 구조는 위반 가능성이 매우 높습니다.
특히 근린생활시설을 주거용으로 개조한 ‘근생빌라’는 원상복구가 물리적으로 어려운 경우가 많습니다. 입찰 전 감정평가서에 기재된 ‘제시 외 건물’이라는 문구를 발견했다면, 그것이 바로 여러분이 부담해야 할 리스크의 총량일 수 있음을 명심하세요.
궁금증 해결! 위반건축물 공매 FAQ
Q. 위반사항을 자진 신고하고 양성화할 수는 없나요?
A. 안타깝게도 양성화는 매우 제한적입니다. 과거 특별법이 시행될 때만 예외적으로 가능하며, 평상시에는 현행 건축법상 용적률과 건폐율 여유가 있어야 합니다. 공매 물건은 대부분 법적 한도를 초과한 상태라 원상복구가 유일한 해결책인 경우가 많습니다.
Q. 전 주인이 낸 이행강제금 체납액도 제가 내야 하나요?
A. 아닙니다. 과거에 부과된 이행강제금 체납액은 이전 소유자의 인적 채무이므로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 하지만 위반 상태라는 원인은 승계되므로, 낙찰 후 원상복구를 하지 않으면 여러분이 새로운 납부 의무자가 됩니다.
| 위반 유형 | 주요 리스크 | 해결 방안 |
|---|---|---|
| 옥상 옥탑방 증축 | 용적률 초과 | 철거 및 원상복구 |
| 근생 빌라(용도변경) | 주거 사용 불가 | 근린생활시설 환원 |
안일한 생각은 금물! 철저한 조사로 안전한 공매 투자하세요
온비드 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 기회지만, 무단증축 리스크는 수익을 통째로 앗아갈 수 있는 시한폭탄과 같습니다. “나만 안 걸리면 돼”라는 요행을 바라기보다는, 위반 건축물 여부를 사전에 완벽히 파악하여 리스크를 수익으로 전환하는 지혜가 필요합니다.
🛡️ 자산을 지키는 최종 투자 원칙
낙찰 후 골머리를 앓으며 수천만 원의 비용을 치르기보다,
입찰 전 발품을 파는 며칠이 당신의 자산을 지키는 가장 확실한 담보가 됩니다.
결국 공매 투자의 성패는 정확한 권리분석과 물건 분석에 달려 있습니다. 철저한 준비를 마친 뒤에 마주하는 온비드 공매는 단순한 매입을 넘어 진정한 재테크의 수단이 될 것입니다. 지금 바로 신중하고 전략적인 첫발을 내디뎌 보세요!