증여일 전후 거래가액 인정 기준: 계약 체결일 우선 원칙과 평가기간 경과 특례

증여재산 평가의 핵심: ‘시가’ 인정 범위와 기준의 심층 이해

상속세 및 증여세법(상증세법)에 의거, 증여재산의 가액은 평가기준일(증여일) 현재의 시가(時價)를 기준으로 산정하는 것이 기본 원칙입니다. 여기서 시가는 불특정 다수 간에 자유로운 거래를 통해 성립되는 통상적인 가액을 말하며, 과세 형평성 및 납세 예측 가능성의 근간을 이룹니다.

합리적 세무 계획을 위해 필수적인 ‘시가’로 인정되는 매매사례가액, 감정가액 등 구체적인 범위와 그 적용 기준을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 ‘시가’를 객관적으로 인정받기 위해서는 법이 정한 평가 기간과 기준을 정확히 이해해야 하며, 이는 세무 조사에서 가장 빈번한 쟁점입니다.

증여재산 평가의 핵심, ‘시가’ 인정 범위와 평가기간

증여재산을 평가할 때 핵심 기준인 “시가(時價)”는 원칙적으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간에 확인된 가액을 의미합니다. 이 평가기간 내에 발생하는 해당 재산 또는 유사 재산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액 등을 객관적인 시가로 인정합니다.

시가 인정 범위의 확장 (특례 규정 상세)

핵심 인정 항목: 유사매매가액 및 감정평가 기준

평가기간 내 증여재산 자체의 거래가액이 없다면, 실무적으로 유사매매사례가액과 감정가액이 시가로 가장 핵심적으로 활용됩니다. 이 두 가지는 증여재산 평가 시 “시가” 인정 범위를 결정하는 중요한 기준이며, 과세 형평성을 위해 엄격한 동질성 요건을 충족해야 합니다.

1. 유사매매사례가액의 엄격한 동질성 요건

유사매매사례가액은 평가 대상 재산과 면적, 위치, 용도 등이 유사한 다른 재산의 거래가액을 의미합니다. 특히 아파트 등 공동주택은 동질성 판단 기준이 매우 엄격하여 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

2. 감정가액 인정 기준 및 예외

감정가액은 공신력 있는 감정평가기관의 평가를 통해 객관성을 확보합니다. 원칙은 복수 감정가액의 평균액이지만, 납세자의 편의를 위한 예외 규정도 있습니다.

시가 불가능 시: 보충적 평가액 적용 및 감정평가의 역할

증여재산의 평가기간 내(증여일 전후 3개월)에 해당 재산이나 유사 재산에 대한 매매, 감정가액 등 시가로 인정되는 가액이 전혀 확인되지 않는 경우, 상속세 및 증여세법(상증세법) 제61조부터 제65조에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 가액을 산정하게 됩니다. 이는 시가 인정 가액이 없는 경우에 한하여 예외적으로 적용되는 방법의 대원칙입니다.

보충적 평가액의 종류와 과세관청의 개입

보충적 평가액은 토지의 공시지가, 건물의 고시가액, 주택의 공동주택가격 등 공시된 가격을 기준으로 합니다. 이 방법은 납세자의 신고 편의를 도모하지만, 과세관청은 증여세 결정 기한까지 납세자가 신고한 일부 부동산(특히 비주거용 부동산, 나대지, 개발 예정지 등)에 대해 직접 감정평가를 실시할 수 있는 권한을 보유합니다.

만약 과세관청의 감정가액이 납세자가 신고한 보충적 평가액과 30% 이상 현저한 차이가 발생하는 경우, 과세관청은 감정가액을 시가로 재평가하여 증여세 과세표준을 조정하고 세액을 추징하게 됩니다.

합리적 과세 실현을 위한 사전 검토의 중요성

증여재산 평가의 핵심은 “시가” 인정 범위에 대한 명확한 이해이며, 이는 세무 조사에서 가장 빈번한 쟁점입니다. 따라서 법에서 정한 평가 기간과 기준을 면밀히 숙지하는 것이 필수적입니다.

“시가”의 인정 범위는 유사매매사례가액, 공신력 있는 감정가액 등으로 확장되므로 신고 전 해당 자료들을 철저히 검토해야 합니다.

신고 시 평가 기간 내 모든 거래 정보를 꼼꼼히 확인하고, 불확실성을 줄이기 위해 전문가의 평가를 적극 활용하여 합리적인 세금 신고를 이행해야 합니다.

실무자가 알아야 할 자주 묻는 질문 (FAQ)