집을 새로 사면서 기존 집을 당장 팔지 못해 두 채를 보유하게 되면, 양도소득세가 중과되지는 않을까 걱정되기 마련이에요. 하지만 이런 상황이 일시적 2주택에 해당하고 조건만 맞으면, 주택을 팔 때 1세대 1주택처럼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 새 주택을 취득한 날부터 정해진 기한 안에 기존 주택을 양도하는 것이 핵심이에요.
다만 기존 집과 새 집이 모두 양도가액 12억 원 이하인지, 두 주택으로 겹쳐 보유한 기간이 기한 안에 끝나는지처럼 따져봐야 할 부분이 많아요. 아래에서 적용 조건과 판매 순서별 기한, 놓치기 쉬운 주의사항까지 차근차근 정리해 볼게요.
일시적 2주택 비과세 핵심 요약
- 기존 주택은 새 주택 취득일부터 조정대상지역 1년, 그 외 지역 3년 안에 팔아야 해요.
- 새 주택을 먼저 팔 때는 2년 안에 기존 주택까지 정리해야 혜택이 유지돼요.
- 기본 요건은 보유 2년 이상, 양도가액 12억 원 이하이고 2020년 7월 10일 이후 취득분은 2년 이상 거주도 필요해요.
- 기한을 놓치면 과세되지만 2023년 이후 양도분은 2주택 중과가 배제되어 기본세율로 계산돼요.
일시적 2주택 비과세, 어떤 경우에 적용될까요?
일시적 2주택 비과세는 집을 한 채만 보유한 사람이 다른 주택을 취득해 두 채가 된 경우에 적용되는 특례예요. 새 주택을 사기 전에 이미 두 채 이상을 보유하고 있었다면 이 특례를 받을 수 없고 요건 충족 여부는 주택을 실제로 파는 날인 양도일을 기준으로 판단해요.
비과세 적용을 위한 기본 요건
- 보유 기간 2년 이상
- 양도가액 12억 원 이하 : 주거용 건물과 토지를 합친 금액 기준이에요.
- 2년 이상 거주 : 2020년 7월 10일 이후 취득한 주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 거주 요건을 채워야 해요.
특히 조정대상지역 주택은 보유 2년과 거주 2년을 모두 채워야 해요. 1주택이던 사람이 새 주택을 사서 두 채가 된 경우라면 어떤 주택을 먼저 팔지 선택할 수 있고 그 선택에 따라 적용 기한도 달라져요.
기한 계산의 기준이 되는 날은 새 주택을 산 날, 즉 취득일이에요. 취득일과 양도일은 계약일이 아니라 잔금으로 소유권이 넘어간 날로 계산하기 때문에, 계약만 먼저 하고 잔금이 늦어지면 기한 계산이 달라질 수 있어요. 매도 일정은 여유 있게 잡아두는 것이 좋아요.
어떤 집을 먼저 팔아야 할까요? 순서별 양도 기한
두 집 중 무엇을 먼저 파느냐에 따라 기준일과 기한이 달라지니, 내 상황에 맞는 양도 순서를 미리 세워두는 것이 좋아요.
기존 주택을 먼저 팔 때
기존 주택이 서울 전역, 과천·의왕·하남, 고양시 일산동구·일산서구, 용인시 일부처럼 조정대상지역에 있으면 새 주택을 산 날부터 1년 이내에 팔아야 해요. 그 외 지역이면 3년 이내면 충분하고 비조정대상지역 기한은 2022년부터 2년에서 3년으로 늘어났어요.
새 주택을 먼저 팔 때
새 주택을 먼저 파는 것도 가능해요. 이때는 조정대상지역 여부와 상관없이 새 주택을 산 날부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 새 주택 양도분에 비과세 혜택이 유지돼요. 새 주택을 먼저 팔면 사실상 2년 안에 두 채를 모두 정리해야 한다는 뜻이에요.
| 판매 순서 | 기준일 | 기존 주택 양도 기한 |
|---|---|---|
| 기존 주택 먼저 팔기 | 새 주택 취득일 | 조정대상지역 1년, 그 외 지역 3년 |
| 새 주택 먼저 팔기 | 새 주택 취득일 | 조정대상지역 여부와 관계없이 2년 |
내 주택이 조정대상지역에 포함되는지는 국토교통부 고시로 확인할 수 있어요. 기한이 짧은 조정대상지역 주택부터 정리하면 일정 관리가 수월해요.
기한을 하루라도 넘기면 비과세 혜택을 받기 어려우니, 각 주택의 취득일을 달력에 표시해 두고 매도 일정을 미리 역산해 보세요.
기한이나 요건을 넘기면 세금은 어떻게 계산될까요?
기한이나 요건을 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않아요. 대신 2023년 이후 양도분부터는 2주택 중과세율이 배제되어 기본세율 6~45%로 계산되고 2년 이상 보유한 주택은 장기보유특별공제로 세부담을 일부 줄일 수 있어요.
양도가액이 12억 원을 넘으면 비과세가 배제되고 양도차익을 과세해요. 대신 보유 기간에 따른 장기보유특별공제는 적용받을 수 있어요.
- 상가나 토지는 주택 수에 포함되지 않아 2주택 판단에서 제외돼요. 중과 배제는 세율 적용에만 해당되는 부분이라 기한이나 요건을 넘겨 기본세율로 계산되는 주택도 주택 수 계산에서는 그대로 포함돼요.
- 거주 요건은 전입신고 기록과 실제 거주 사실로 판단돼요.
두 주택을 오래 보유하면 양도세 외에 종합부동산세 부담도 생길 수 있으니 보유 계획을 세울 때 함께 확인해 보세요.
기한 안에 정리하면 1세대 1주택처럼 혜택을 받을 수 있어요
일시적 2주택 상태에서도 기한과 요건만 지키면 한 채를 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 기한이 달라진다는 점, 두 주택 모두 비과세 요건을 갖춰야 한다는 점만 기억하면 돼요. 일시적 2주택 비과세는 한 번 적용으로 끝나는 제도가 아니라서, 주택을 다시 갈아탈 때에도 그때의 기한과 요건을 충족하면 혜택을 또 받을 수 있어요.
양도 전에 내 주택이 조정대상지역에 속하는지, 각 주택의 취득일과 보유·거주 기간을 먼저 확인해 보세요. 상황이 복잡하거나 기한이 애매하다면 양도하기 전에 세무서나 세무 전문가와 상담하는 편이 안전해요. 기한 안에 차분히 준비하면 일시적 2주택도 세금 부담 없이 정리할 수 있어요. 양도한 뒤에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 하고, 준비할 증빙과 세부 절차는 국세청 홈택스의 양도소득세 신고 절차 안내에서 확인할 수 있어요.
자주 묻는 질문
일시적 2주택 비과세는 몇 년 안에 팔아야 하나요?
기존 주택은 새 주택을 산 날부터 조정대상지역은 1년, 그 외 지역은 3년 이내에 팔아야 해요. 새 주택을 먼저 팔 때는 취득일부터 2년 이내에 기존 주택을 양도해야 혜택이 유지돼요.
새 주택을 먼저 팔아도 비과세가 되나요?
가능해요. 조정대상지역 여부와 관계없이 새 주택 취득일부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 되고 새 주택도 보유 2년 이상, 12억 원 이하 등 비과세 요건을 갖춰야 해요.
12억 원이 넘는 주택도 비과세 대상인가요?
아니요. 양도가액이 12억 원을 초과하면 비과세 대상에서 제외돼요. 이때는 보유 기간에 따른 장기보유특별공제만 적용받을 수 있어요.
거주하지 않은 집도 비과세받을 수 있나요?
2020년 7월 10일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 대상이 돼요. 보유만 하고 살지 않은 집은 이 요건을 충족하지 못해요.
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